대출, 특히 주택담보대출을 받을 때, 빠지지 않고 나오는 개념이 LTV, DTI, DSR입니다. 대출은 은행 같은 금융기관에서 빌리지만, 금융기관에서 마음대로 빌려주는 게 아니라 정부에서 제한을 걸어두었고, 그게 LTV, DTI, DSR입니다. 이 3가지 개념을 알고 있어야 '대출이 얼마나 나올지' 혼자서 계산할 때도 혹은 은행 직원이랑 상담을 할 때도 혹은 새로운 대출 정책이 나왔을 때도, 높은 이해도를 가져갈 수 있습니다.
1. LTV(Loan To Value, 주택 담보 인정 비율)
- 집값 대비 얼마나 빌릴 수 있는지에 대한 지표입니다.
- 여기서 집값이란 거래 가격이 아니고, 시세를 기준으로 합니다. 시세(주택담보가치)는 KB부동산, 감정평가액, 국세청 기준 시가, 한국부동산원 시세, 주택공시가격 등을 기준으로 합니다. 대출 종류에 따라 우선시 되는 기준이 달라집니다.
- 예를 들어, LTV가 80%이고 시세가 5억이라면, 5억의 80%인 4억까지 빌릴 수 있다는 의미입니다.
- LTV는 구매하고자 하는 집의 지역의 종류(투기과열지구, 조정대상 지역 등)와 집값에 따라서 수치가 달라집니다. 수치는 수시로 바뀌니, 최신 정책을 확인하여야 합니다.
2. DTI(Dept To Income, 총부채 상환 비율)
- 1년 기준으로 연봉에서 빚 갚는데 나가는 돈이 몇 %인지에 대한 지표입니다.
- 쉽게 말해 연봉이 적으면, 대출도 많이 못 받도록 나라에서 제한을 걸어둔 것입니다.
- 쉬운 예로 DTI 50% 제한이 있고, 내 연봉은 4000이면, 1년에 최대 2000만 원까지만 원리금을 갚을 수 있도록 대출을 해주겠다는 의미입니다.(2000만 원만 빌릴 수 있다는 게 아닙니다!!)
- DTI 또한 구매하고자 하는 집의 지역의 종류(투기과열지구, 조정대상 지역 등)와 집값에 따라서 수치가 달라집니다. 수치는 수시로 바뀌니, 최신 정책을 확인하여야 합니다.
3. DSR(Debt Service Ratio, 총체적 상환 비율)
- DTI와 동일한 개념으로, 1년 기준으로 연봉에서 빚 갚는데 나가는 돈이 몇 %인지에 대한 지표입니다.
- DTI와 동일한 개념이지만, 더 강력한 대출 규제입니다. 차이점은 다음 챕터에서 설명하겠습니다.
4. DTI와 DSR의 차이점
※ 원리금: 원금 + 이자
- 빨간 글씨에 유의해서 보면, 신규 대출에선 DTI는 주택대출만 고려하지만, DSR은 그냥 모든 대출을 고려합니다.
- 기존 대출에선 DTI는 이자만 고려하지만, DSR은 원리금을 고려합니다. 즉, DSR이 더 강력한 규제입니다.
- 편리하게 계산할 수 있는 사이트들이 많습니다. 저는 https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/DSR 을 애용합니다.
5. DSR 계산 예시
- DSR 계산기 사용 예시입니다. 결과의 DSR을 보면 47.18%인데요, 그렇다면 만약 DSR 40% 규제가 있다고 하면, 연봉 1억으론 6억 대출을 받지 못한다는 의미가 됩니다.
- 대출기간이 길어지면 연원금상환액이 적어지고, 결과적으로 DSR이 낮아져서 더 많이 대출받기에 유리합니다.
- 금리가 낮아지면 연이자상환액이 적어지고, 결과적으로 DSR이 낮아져서 더 많이 대출받기에 유리합니다.
6. 대출 계산 예시
- 대출 금액은 LTV, DTI, DSR 규제 금액 중 가장 적은 값으로 받을 수 있습니다.
- 예를 들어서 다음과 같은 가정을 해보겠습니다.
> 집 가격: 10억 원
> LTV 규제: 80%
> DSR 규제: 40%
> 내 연봉 기준 DSR 40% 계산해 보니, 최대 5억까지 빌릴 수 있음
> 이 때는, LTV 기준으로는 10억의 80%인 8억까지 빌릴 수 있다고 나오나, DSR 기준으론 5억까지밖에 못 빌리므로, 결론적으로 나는 5억만 빌릴 수 있는 것입니다.
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